Avertissement 1. J'ai écrit cet article dans un esprit de défense du droit des consommateurs, de la manière la plus objective et factuelle possible. Je me suis déjà prêté plusieurs fois à cet exercice dans le passé et, connaissant mes droits, je suis prêt à aller jusqu'au bout pour défendre la présence de ce texte sur internet (ce que j'ai déjà fait ces dernières années). Si l'une ou l'autre des entreprises mentionnées désire faire entendre sa position officielle, qu'elle me contacte et je la citerai volontiers, par souci de transparence et d'objectivité.

Avertissement 2. J'utilise ici le terme "hold-up" bien évidemment au sens figuré. Je ne prétends pas que les entreprises citées utilisent la menace physique pour forcer les propriétaires à les payer.

L'hypothèque légale est un outil juridique peu connu des Suisses - tout du moins de ceux qui n'ont jamais acheté un bien immobilier - qui permet aux entreprises ayant travaillé sur un chantier d'exiger aux propriétaires le paiement de leurs prestations, même si celles-ci ont déjà été payées par ledit propriétaire via un intermédiaire, à savoir l'entreprise générale.

Je cite la définition de Palud Avocats :

"L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un puissant moyen de droit privé qui permet, par l’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble où des travaux ont été effectués, d’assurer à l’artisan qui les a réalisés le paiement de sa prestation."

Je cite encore largement l'article "L’hypothèque légale, l’arme des artisans" de Bon à savoir, qui résume bien le concept d'un point de vue pratique :

"Si la facture d’un maître d’état reste impayée, il dispose d’un droit de gage pour faire valoir ses droits. 
Passer deux fois à la caisse pour un chantier, c’est un comble! Des propriétaires en font pourtant régulièrement l’amère expérience. 
Quand on confie la construction de sa maison à une entreprise générale, il peut arriver que les factures des artisans œuvrant sur le chantier ne soient pas réglées. Soit parce que l’entreprise générale, elle-même en difficultés financières, utilise le montant prévu à d’autres fins. Soit parce que le coût total de la maison dépasse le budget prévu initialement, et que le crédit de construction est épuisé (lire TCF 1/2010). 
L’artisan essuie dans ce cas une perte sèche, non seulement pour les heures passées sur le chantier, mais pour le matériel livré et posé. Selon les sommes en jeu, elle peut entraîner la faillite de l’entreprise. Le seul moyen d’obtenir réparation est de requérir la constitution d’un droit de gage sur l’immeuble, appelé «hypothèque légale», à hauteur du montant perdu. 
[...] 
Une fois le travail fini, l’artisan dispose d’un délai de trois mois pour agir. Si, ce qui est la plupart du temps le cas, la créance n’est pas reconnue par le propriétaire, il devra saisir un juge pour demander une inscription provisoire au Registre foncier avant l’échéance. Ce dernier entendra alors les deux parties. Dans un deuxième temps, le magistrat statuera sur l’inscription définitive. 
Pour le propriétaire, le rêve se transforme alors en cauchemar. S’il veut éviter d’en arriver là, il n’aura pas d’autre choix que de passer à la caisse, et de payer une seconde fois le montant déjà versé à l’entreprise générale. Dans le pire des cas, si le maître d'œuvre engage des poursuites, il sera contraint de vendre son bien. Car les hypothèques légales ont un rang privilégié: elles passent avant les autres créances, même les crédits accordés par les banques. 
Choqué de voir des propriétaires en arriver là, le Tribunal fédéral, avait lui-même appelé de ses vœux une révision de la loi en faveur de ces derniers. Refusant d’enlever leur moyen de défense aux petites entreprises, le Parlement a, au contraire, renforcé l’hypothèque légale: les maîtres d’état disposeront, dès 2012, d’un délai de quatre mois pour la faire inscrire!"

On comprend la détresse des entreprises qui ont fourni un travail et qui ne peuvent pas être payées. De loin, l'hypothèque légale ressemble donc à un outil utile et juste, qui garantit leur survie. Toutefois, comme l'explique bien l'article ci-dessus, dans la pratique, les choses sont un peu plus compliquées.

A cause de l'incompétence et/ou de la malhonnêteté croissante de certains entrepreneurs généraux, probablement attiré par l'argent facile, l'hypothèque légale se transforme ni plus ni moins en un hold-up. Le propriétaire, qui a pourtant déjà payé le montant dû et ne peut donc rien à la situation de l'entreprise, se voit contraint de la payer une deuxième fois. Il doit également s'acquitter d'intérêts et de frais de justice. L'hypothèque légale est donc bien un outil... légal, mais, dans la pratique, il s'agit d'un outil parfaitement immoral.

Pour plus d'informations sur le principe de l'hypothèque légale, vous pouvez encore consulter les articles suivants :

L'article de Bon à savoir le met bien en évidence : "Pour le propriétaire, le rêve se transforme alors en cauchemar." Cela a été notre cas. Je l'expliquerai plus en détails dans un autre article. Je veux ici insister principalement sur les hypothèques légales.

Voici donc la liste des entreprises qui ont exigé des hypothèques légales à notre encontre depuis l'achat de notre appartement en février 2014, avec la date de demande d'inscription et le montant (en francs suisses) :

[*] = lien sur le registre du commerce

Ces entreprises sont inscrites dans les registres du commerce des cantons de Fribourg (Berisha Carrelages), du Valais (Ideal Project) et de Vaud (Antonio Ficeto et Constructions métalliques du Pierrier / CMP). Elles sont toutefois toutes actives dans le canton de Vaud.

L'hypothèque légale de Berisha Carrelages Sàrl a été supprimée suite à la signature par tous les co-propriétaires d'une convention, qui impliquait, entre autres, la suppression de toute garantie sur les travaux effectués. Nous avons signé cette convention défavorable à contre-cœur, sous la pression de certains co-propriétaires. Bien mal nous en a pris, car une partie du travail de Berisha Carrelages Sàrl est de mauvaise qualité, comme le prouve la photo qui suit :

Exemple de défaut (Berisha Carrelages Sàrl)

Autre exemple : après un peu plus d'un an, la plupart des joints en silicone posés par Berisha Carrelages Sàrl sont déjà en train de s'effriter. En l'absence de garantie, nous sommes donc obligés de faire appel aux services d'un autre carreleur pour corriger ces défauts.

L'hypothèque légale d'Ideal Project Sàrl, abusive et destinée uniquement à exercer une pression sur nous, a été purement et simplement supprimée par le tribunal le 12 février 2016.

Sans nouvelles, nous considérons que l'hypothèque légale d'Antonio Ficeto Sàrl est toujours d'actualité, mais nous n'avons reçu aucune information à son sujet depuis des mois. Une partie du travail de cette entreprise est également de mauvaise qualité (ventilations défectueuses ayant dû être changées, tuyauterie bruyante, etc.).

Enfin, l'inscription provisoire de l'hypothèque légale de Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA a été confirmée le 12 mai 2016. L'affaire suit donc son cours. Sont pour l'instant concernés une vingtaine de propriétaires, sur deux chantiers, à Bavois et Morrens, dans le canton de Vaud (Gros-de-Vaud).

Dans le cas de cette dernière entreprise, nous ne pouvons que nous étonner du fait que Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA ait pu effectuer pour plus de 200'000 CHF de travaux sans toucher le moindre centime de la part de l'entreprise générale (Ideal Project Sàrl). Et on ne parle ici que de nos immeubles : pour l'ensemble des chantiers, on atteint probablement des montants bien plus élevés. Pourquoi Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA a-t-elle attendu une somme aussi importante avant de cesser les travaux ? Est-il juste que les co-propriétaires fassent les frais de cette décision étrange ?

D'un point de vue éthique, il me semble qu'il s'agit d'un problème que les deux entreprises, Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA et Ideal Project Sàrl, doivent résoudre entre elles. Or, les co-propriétaires, qui ont pourtant déjà payé leur appartement, sont, une fois de plus, pris à parti et seront probablement obligés de payer encore une fois les travaux effectués, si le juge statue dans ce sens. A nouveau, c'est absolument immoral !

Plus grave et probablement plus concret : Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA n'en est pas à son premier coup d'essai. L'année passée déjà, en 2015, cette entreprise avait essayé de faire inscrire des hypothèques légales sur l'un des bâtiments voisins du nôtre, dont la construction est également "gérée" par Ideal Project Sàrl. Si j'ai bien compris, cette requête a été refusée sous prétexte que la facture impayée (200'000 CHF) devait techniquement être ventilée sur l'entier du chantier (trois bâtiments, dont le nôtre). D'où la seconde tentative d'inscription d'hypothèques légales de cette année, qui nous concerne donc directement. Durant l'audience au tribunal pour la première demande d'inscription, l'avocat d'Ideal Project Sàrl avait proposé à Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA de mettre en garantie deux appartements encore non vendus pour couvrir le montant à payer. Pour une raison que j'ignore, Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA a refusé cet arrangement !

N'oublions pas non plus que cette attaque de la part des entreprises impayées (ou qui prétendent l'être) peut mettre les propriétaires dans des situations financières difficiles. Après tout, on n'achète pas un appartement dans une PPE si l'on est riche, seulement parce que cela a plus de sens qu'une location d'un point de vue financier sur le long terme.

Notons encore qu'aucune des quatre entreprises citées (Berisha Carrelages, Ideal Project, Antonio Ficeto et Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA) n'ont cherché à discuter avec les co-propriétaires et à trouver des solutions alternatives à un paiement à double du travail effectué. Leur seule approche a été une attaque sur le plan légal.

Citons alors ici quelques entreprises qui, bien que dans des situations similaires (pas payées par l'entreprise générale) ont décidé de ne pas déposer d'hypothèques légales et, plutôt, de chercher la discussion avec les co-propriétaires :

Je ne peux que les féliciter de leur comportement exemplaire.

Je laisserai les potentiels clients des entreprises citées dans cet article tirer toutes les conclusions qui s'imposent. Je pense avoir présenté les faits de la manière la plus neutre et objective possible, sans toutefois dissimuler mon ressenti général sur l'outil qu'est l'hypothèque légale, outil à mon avis largement inadéquat dans la réalité actuelle du monde suisse de l'immobilier.

Lorsque nous parlons de notre situation à d'autres personnes, nous faisons souvent face à beaucoup d'incompréhension : les gens sont en effet choqués de découvrir l'absurdité du système des hypothèques légales. Pour nous, au final, c'est un profond sentiment d'injustice qui domine, comme si nous n'arrivions pas à sortir d'un mauvais rêve qui dure depuis maintenant plus d'un an et demi.

Note. Cet article fait partie d'une série de plusieurs articles concernant notre situation difficile avec un appartement en PPE acheté à Morrens (près de Lausanne, dans le Canton de Vaud) :

  1. Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA : hold-up contre des propriétaires
  2. Tissot Immobilier : notre expérience en tant qu'acheteurs
  3. Raiffeisen du Mont-sur-Lausanne : mêlée à un chantier très difficile
  4. Ideal Project (entreprise générale) : notre expérience cauchemardesque
    Mise à jour (30 mai 2016). Nous avons reçu aujourd'hui, comme tous les co-propriétaires, j'imagine, une lettre de l'avocat de Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA nous proposant "généreusement" de payer 13'000 CHF jusqu'au 30 juin 2016, afin d'éviter la suite de la procédure. 72 CHF de rabais sur une somme que nous ne devons moralement pas payer, quelle aubaine ! Si cela ressemble à du chantage psychologique, cynique mais toutefois légal, c'est qu'on n'en est effectivement pas très loin...

    Mise à jour (2 juin 2016). J'apprends aujourd'hui par la Banque Raiffeisen du Mont-sur-Lausanne, qui s'est occupée de financer une partie du chantier géré par Ideal Project Sàrl, qu'une augmentation de crédit a été acceptée par la banque et que certaines entreprises qui n'avaient pas été payées l'ont aujourd'hui été partiellement. Problème : Constructions métalliques du Pierrier / CMP SA, qui a décidé de faire cavalier seul et de s'en prendre directement aux propriétaires, ne fait pas partie de ces entreprises.

    Mise à jour (19 juin 2016). Nous avons reçu un courrier du tribunal daté du 16 juin 2016 confirmant la radiation de l'inscription provisoire de l'hypothèque légale d'Antonio Ficeto Sàrl. Tout comme dans le cas d'Ideal Project Sàrl, la procédure n'est donc pas allée plus loin. Dans un cas comme dans l'autre, on voit bien que les hypothèques légales sont régulièrement utilisées comme de purs moyens de chantage par les entreprises. Il y a là un dysfonctionnement profond du système judiciaire suisse.

    Mise à jour (17 décembre 2016). L'émission Temps Présent du 8 décembre 2016, "Ma maison, du rêve au cauchemar", montre que notre situation est malheureusement loin d'être exceptionnelle. Il apparaît clairement qu'en Suisse, les propriétaires sont trop peu protégés par rapport aux entreprises incompétentes et/ou malhonnêtes.

    Mise à jour (19 septembre 2017). Pour diverses raisons (conflit avec l'entreprise générale, incertitude financière, etc.), notre balcon est resté brut jusqu'à juillet 2017. Nous avons pu en profiter brièvement cet été pour la première fois depuis notre emménagement dans notre appartement en février 2015. Nous avons alors remarqué des traces sur les parties métalliques de la barrière du balcon, installée par CMP SA (des traces comme provoquées par la pluie). Nous avons informé CMP SA de ces défauts, photos à l'appui. CMP SA a refusé toute réparation sous garantie, en affirmant que ces traces avaient été provoquées par "l'application d'un produit [...] qui n'est pas compatible avec la serrurerie" par une entreprise tierce et que le problème avait à l'époque été communiqué à l'entreprise générale. Impossible de savoir si cela a été vraiment fait. Dans la même réponse, le présent article est mentionné : "des commentaires peu flatteurs à notre égard et portant votre nom circulent sur Internet". Y a-t-il un lien entre ces "commentaires peu flatteurs" et le refus de CMP SA de réparer la barrière de notre balcon ? CMP SA s'en défendra, évidemment, mais il est permis de se questionner.